Moeka Nakamura 구조화상품 데이터 애널리스트、Yasumasa Nakagomi 펀더멘털 데이터 애널리스트、Anita Daum 채권시장 스페셜리스트
자금 흐름을 보면, 수익률에 굶주린 투자자들이 급등하는 기준금리에 대한 우려를 접어 둔 채 주택저당증권(MBS)에 대한 익스포저를 늘리고 있는 것을 알 수 있다.
현재 30년물 모기지 채권은 유사만기 미국 회사채 대비 스프레드가 적어도 14년 만에 가장 크게 벌어진 상태다. 모기지 대출의 중도상환율이 반등조짐을 보이는 가운데 주택시장 역시 해빙 중이다. 미국 모기지은행협회는 연준의 기준금리가 정점에 있다며 모기지 금리가 향후 1년에 걸쳐 하락할 것으로 전망하고 있다. 지난 6월 미국 대형 채권운용사인 핌코(PIMCO)는 공개 시장에서 기관 모기지 채권이 “가장 매력적인 자산”이라고 언급했다.
블룸버그의 HS, CPR, GP, BI 및 ETF 도구를 사용하여 주택저당증권을 분석해보자.
HS <GO>를 실행하여 MBS와 미국 회사채를 비교한다.
MBS와 미국 회사채 간 스프레드를 추적하려면:
- 명령어 라인에 “historical spread”를 입력하고 HS – Spread Analysis를 선택한다. 단축코드는 HS <GO>이다.
- 진황색 Buy 상자에 30년물 FNCL 액면 이자율에 대한 “MTGEFNCL Index”를 입력하고 진황색 Sell 상자에는 USD 미국 회사채 AA+, AA, AA-BVAL 30년 수익률에 대한 “IGUUDC30 BVLI Index”를 입력한다.
- 기간을 Max로 설정한다.
블룸버그가 취합한 데이터에 따르면, 30년물 모기지 금리는 과거 회사채 수익률 벤치마크에 비해 높았던 적이 거의 없다. 기간 바에서 1Y를 클릭하면, 8월 말 모기지 금리가 6.23%로 급등하면서 AA+, AA 및 AA- 등급의 유사만기 미국 회사채 대비 모기지 채권의 스프레드가 90bp 부근으로 확대되며 2009년 관측 시작 이후 가장 스프레드가 벌어진 것을 확인할 수 있다.
모기지 조기상환율을 확인하려면:
CPR <GO>를 실행하여 MBS 조기상환율을 확인한다.
- 명령어 라인에 “collateral”을 입력한 뒤 CPR – Collateral Performance Research를 선택한다.
- 왼쪽 메뉴에서 Dataset을 Agency Loan-Level로 설정한다.
- Filters 아래 진황색 상자에 “factor date”를 입력하여 선택한다. 옆의 상자를 >= 및 09/01/2018로 설정한다.
- 또한 Groups 아래의 상자에도 Factor Date를 추가한다.
- Columns 아래의 진황색 상자에 “cpr”을 입력하고 CPR 1M – Annualized Loan Prepayment Rate 1M을 선택한다. 아래 상자에 CPR 3M 및 CPR 6M을 추가한다.
- 빨간색 도구모음에서 Run을 클릭한다.
- 표 위의 Chart 탭을 클릭한다.
- Columns 아래의 Factor Date를 X Axis 섹션으로 끌어와 붙여넣고, CPR 1M, 3M 및 6M을 Y Axis 섹션으로 이동한다.
1개월(주황색), 3개월(보라색) 및 6개월(노란색) 과거 데이터를 기준으로 볼 때 연간화 고정 조기상환율은 연준의 금리 인상과 연관돼 2년간 급격하게 둔화된 이후 2023년에 반등 조짐을 보이고 있는 점에 주목한다. 고정 조기상환율이 높을 수록, 자금 흐름이 빨라지고 투자 기간이 짧아진다.
TBPF <GO>를 실행하면, 모기지 유니버스 내 대부분 종목들이 국채 대비 할인된 가격으로 거래되는 것을 볼 수 있다. 벤치마크 금리가 유지 또는 하락할 수 있다고 생각한다면, 할인 가격으로 매수한 종목들의 경우, 원금이 예상보다 훨씬 빠르게 상환되면서 가격 상승 여력이 있을 것이다.
이제 주택시장 상황을 확인해보자:
차트 도구를 실행하여 주택시장 판매 및 가격을 확인한다.
- 명령어 라인에 “home price”를 입력하고 SPCS20Y% Index – S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index를 선택한다. GP – Line Chart를 선택한다. 단축코드는 SPCS20Y% Index GP <GO>이다.
- Add Data 진황색 상자에 “us pending home sales”를 입력하고 USPHTYOY Index – US Pending Home Sales Index YoY를 선택한다.
- Edit Chart를 클릭한 후, 첫 번째 티커 옆의 연필 아이콘을 클릭하고 Type을 Histogram으로 설정한다. Update를 누른다.
- 두 번째 티커 옆의 연필 아이콘을 클릭하고, Type을 Histogram으로, Panel을 Panel 2로 설정한다. Update를 누른다.
- 단축코드는 G #FFM 1889이다.
상단 패널은 미국 단독주택 가격 상승률이 전년대비 둔화되고 있음을 보여주고, 하단 차트는 미국의 잠정 주택 판매(매매계약까지는 성사됐으나 대금지급 등 거래가 완결되지 않은 상태)가 장기간 개선추세에 있음을 나타낸다.
블룸버그 인텔리전스를 확인하여 주택 가격과 모기지 금리에 대한 미국 모기지은행협회의 전망을 살펴보자.
BI MORTN <GO>를 실행하여 모기지 금리와 주택 가격에 대한 BI 예측을 추적한다.
- 명령어 라인에 “bi mortgage”를 입력하고 BI MORTN – Bloomberg Intelligence: Mortgages (North America)를 선택한다.
- Data Library에서 Mortgage를 클릭한다.
- 회색 MBA Forecast 탭을 클릭한다.
- FHFA US House Price Index YOY 옆의 차트 아이콘을 클릭한다.
- 오른쪽 하단의 회색 Select Additional Data 탭을 클릭하고, 30 Year Fixed Rate Mortgage, Total Existing Home Sales SAAR 및 New Homes Sales SAAR를 선택한다.
- Periods를 12 Qtr로, Axis를 Multiple로 설정한다.
30년물 고정 모기지 금리(주황색)는 2023년 하반기부터 하락할 것으로 예상되는 반면, 기존주택 매매(파란색)와 신규주택 매매(분홍색)는 회복세를 보일 것으로 예상된다. 주택가격의 전년동기대비 상승률(흰색)은 2024년 하반기부터 완만하게 상승할 것으로 전망된다.
마지막으로, 모기지 담보 펀드로의 자금 유입을 살펴보자:
ETF <GO>를 실행하여 자금 흐름을 분석한다.
- 명령어 라인에 “etf”를 입력하고 자동완성메뉴에서 ETF – Exchange Traded Funds를 선택한다. 단축코드는 ETF <GO>이다.
- 상단의 진황색 상자에서 미리 로딩되어 있는 모든 조건을 삭제한다. 왼쪽 섹션의 BFCS Category에서 Show All을 클릭하고, 스크롤하여 Mortgage Backed를 선택한다. Update를 누른다.
- 아래의 Exchange에서 United States를 선택한다.
- 회색 Flow 탭을 클릭한 후 YTD Flow 열 제목을 클릭하여 유입액을 내림차순으로 정렬한다.
최근 1달 간 3억 5,900만 달러 유입을 포함해 올해 미국의 모기지 담보부 ETF에는 71억 달러 규모의 순투자금이 투입됐다.
추가적인 기능 교육 자료를 확인하려면 BHL을 실행한다.